Em decisão assinada pelo relator do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), Gilberto Marques Filho, foi garantida a reabertura das academias de ginástica e atividades físicas em Goiás, desde que respeitados os 30% da lotação de sua capacidade máxima e observadas as orientações da Secretaria Estadual de Saúde (SESGO).
Entretanto, a assessoria jurídica do SecoviGoiás alerta: a decisão proferida NÃO possui alcance para os condomínios, ou seja, não permite a abertura das academias localizadas nas áreas comuns dos condomínios e associações.
O que a decisão permitiu foi a reabertura da “atividade econômica” das academias e da atividade dos profissionais de educação física nessas academias, representados na ação pelo Sindicato dos Profissionais em Educação Física (SINPEF) e Sindicato das Academias do Estado de Goiás (SINDAC).
Segundo SecoviGoiás não possui poder para liberar ou proibir o uso das academias nos condomínios. O SecoviGoiás é entidade representativa que atua na representação do interesse dos seus condomínios associados.
Acrescente-se que a decisão se restringe aos profissionais e estabelecimentos comerciais devidamente associados e filiados ao SINPEF e SINDAC. Não alcança nem mesmo os que não são sindicalizados a essas entidades. Também não podemos esquecer que o Decreto Estadual 9.653/20 tem norma específica proibindo o uso das academias em condomínios (art. 3º, inciso I).
Bombeiros realizaram 587 resgates em elevadores em SP em 2019; saiba quais são as obrigações de manutenção
Em caso de acidente, tanto o síndico como o responsável pela empresa de manutenção de elevadores podem responder na Justiça
Acidentes recentes com elevadores em São Paulo levantam a discussão sobre quais cuidados são necessários ao usar os equipamentos. Dia 30 do mês passado, a queda de um elevador matou quatro pessoas de uma mesma família em Santos, no litoral. No dia 06 de janeiro, outro elevador também caiu, dessa vez em um motel em Cotia, na Grande São Paulo, deixando duas pessoas feridas.
Segundo o Corpo de Bombeiros, esse tipo de acidente com queda é muito raro. Nos últimos 15 anos, nenhuma queda total havia sido registrada no estado. No entanto, foram realizados 587 resgates em elevadores que pararam de funcionar em 2019.
Dos mais de 150 mil elevadores no estado, 90 mil ficam na cidade de São Paulo, o que representa um quinto dos elevadores do país. Nenhuma cidade no Brasil tem mais elevadores em edifícios do que São Paulo, segundo o Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).
A manutenção dos equipamentos é de responsabilidade dos condomínios. Uma lei estadual de 1987 determina as regras que precisam ser seguidas na cidade de São Paulo.
Os condomínios precisam:
Alvará da prefeitura de instalação e funcionamento de elevadores. O documento tem validade de dois anos
Indicação de um engenheiro responsável pela instalação
Relatório de inspeção anual que obrigatoriamente deve ser enviado à prefeitura
Colocar uma placa, em local visível, com o registro do elevador
Nome, endereço e telefone dos responsáveis pela instalação
Regras que as empresas de manutenção têm que seguir:
Ter pelo menos um técnico responsável pelo serviço
Uma linha de telefone disponível 24 horas
Seguro de responsabilidade civil
Engenheiro responsável
De acordo com o presidente do Seciesp, Marcelo Braga, o Relatório de Inspeção Anual (RIA) faz uma avaliação completa da situação do elevador.
“A partir do momento que você tem essa exigência, o síndico ou responsável pelo condomínio vai ser obrigado a ir atrás de uma empresa responsável pelos elevadores, infelizmente em alguns municípios não há nem a manutenção mensal”, diz.
Se alguma coisa der errado, tanto o síndico como o responsável pela empresa de manutenção de elevadores podem responder na Justiça.
Queda de elevador em Cotia
Um elevador caiu em Cotia, no início da tarde segunda-feira dia 06 de janeiro, no Motel Sexto Sentido, que fica em endereço muito próximo de Itapevi.
Segundo a prefeitura, o Serviço de Atendimento Médico de Urgência (Samu) estava no local para atender uma pessoa que passou mal. O atendente do Samu teria entrado no elevador quando foi fazer o atendimento e despencou com a mulher.
Queda de elevador em Santos
No dia 30 do mês passado, um elevador despencou do 9º andar de um edifício da Marinha em Santos, no litoral de São Paulo. Quatro pessoas da mesma família estavam na cabine e morreram.
O laudo técnico realizado pela empresa responsável pela manutenção do elevador, emitido no dia primeiro de dezembro de 2019, afirmou que as condições dos equipamentos eram boas. Técnicos que estiveram no local disseram que os cabos de aço não se romperam durante a queda. Para o Corpo de Bombeiros, esse tipo de acidente é muito raro.
São
nas reuniões de
assembleia que o futuro do condomínio é decidido. Por isso, a
participação dos condôminos é tão importante nessas decisões. Isso faz com que
muitos síndicos se esforcem atrair mais participantes para a assembleia e
garantir o quórum necessário para aprovar projetos importantes que serão
fundamentais para o condomínio, além de discutir situações pertinentes do dia a
dia que impactam a vida de todos os moradores.
Pensando
nisso, resolvemos listar algumas dicas que podem ajudar você a aumentar a
participação dos moradores na assembleia do seu condomínio.
Mescle os assuntos da reunião
A
primeira dica é bastante útil e pode ajudar atrair mais participantes para a
assembleia. Muitas vezes quando o tema das AGOs é dominado por um único tema
pode acabar afastando os moradores. Por isso, na hora de montar a pauta da
próxima reunião tente mesclar os assuntos que serão tratados, inclua temas
importantes como melhorias para o condomínio, previsão orçamentária e
ajustes nas normas de
convivência.
Evite discutir assuntos fora da pauta
As
reuniões de assembleia são momentos muito aguardados tanto pelos moradores como
pela administração do condomínio. Por isso, as pautas da reunião são montadas e
notificadas com antecedência. Uma dica para evitar que as reuniões se tornem
tumultuadas é evitar que pautas que não foram planejadas sejam discutidas
durante a reunião, transformando um momento valioso em discussões
desnecessárias.
Utilize
metodologias de mediação de discussões para guiar o andamento da assembleia e
evite transtornos.
Cumpra o horário estabelecido
Muitas
pessoas evitam participar de assembleias por saberem que essas reuniões acabam
se alongando mais do que deveriam. Uma forma de evitar que isso aconteça é
seguir rigorosamente os horários de início e término das reuniões. Pontualidade
é algo que certamente vai atrair mais moradores para suas assembleias.
Convoque com antecedência
O
dia a dia de todos é sempre muito corrido e, por vezes, é difícil encontrar
espaço na agenda para participar das assembleias. Uma forma de garantir que
todos os moradores consigam se planejar para participar de todas assembleias é
convocar as AGOs com o máximo de antecedência possível, cerca de dez dias antes
é um bom prazo.
Nessa
hora a tecnologia é sua maior aliada. Utilizar softwares de gestão de
condomínio para comunicar todos os moradores é uma excelente alternativa.
Capriche no edital de convocação
É
no edital de
convocação que você precisa convencer os moradores a participar
da assembleia. Nele, devem constar os assuntos que serão tratados na reunião,
além de local, data, horário de início e duração da reunião.
Também
vale destacar no edital a importância da presença dos moradores nas decisões do
condomínio. Além disso, o edital permite que os moradores saibam dos assuntos
que serão tratados e se preparem para tirar suas dúvidas durante a
assembleia.
Escolha com cuidado a data e o horário
A
data e horário da assembleia serão determinantes para a lotação ou não da
reunião. Como síndico você conhecer os moradores do seu condomínio e saber
quais dias e horários são mais efetivos para que todos consigam participar. Por
isso, tenha esse cuidado e planeje com inteligência o dia que irá realizar a
assembleia.
Outra
dica é evitar marcar assembleias perto de feriados, noites de jogos de futebol
e finais de semana. Também é muito importante não marcar as reuniões durante o
horário comercial. O horário mais comum para a realização das AGOs é geralmente
às 20 horas.
Defina um cronograma de reuniões
Uma
excelente forma de ajudar os moradores a se programar para as próximas reuniões
de assembleia é criar um cronograma com
as próximas assembleias. Isso ajuda os condôminos a saberem com
antecedência para estar presentes.
Crie regras para a reunião
Uma
boa maneira de garantir que todas as pautas sejam tratadas e que a assembleia
não se estenda mais do que o prazo determinado é definir regras para a reunião.
Algumas regras que podem ser definidas são:
Manter
os celulares desligados ou no modo silencioso
Não
interromper quem está com a palavra
Levantar
a mão para solicitar a palavra
Não
discutir questões pessoais
Definir
uma ordem de discussão das pautas
Ofereça um ambiente confortável
Se
no seu condomínio existem espaços de convivência diferenciados, uma boa
alternativa para atrair mais participantes para a assembleia é realizar as
reuniões nesses ambientes. Isso, além de garantir mais conforto aos condôminos,
pode demonstrar que sua gestão está preocupada em realizar ações diferentes e
que engajem os moradores.
Deixe alguma alimentação à disposição
Essa
dica não é obrigatória, mas pode ser um excelente e delicioso atrativo para as
reuniões. Oferecer algum tipo de coffee break, como café, água, iogurte,
biscoitos e torradinhas pode ser um diferencial para as reuniões e atrair mais
participantes.
Planeje dinâmicas de integração
É
muito comum em condomínios maiores que os moradores de todas unidades acabem
não se conhecendo. Por isso, uma boa dica é antes de iniciar a assembleia
realizar algum tipo de dinâmica de integração entre os presentes. Isso, além de
criar um clima mais leve para a reunião, pode trazer frutos para o futuro do
condomínio.
A incidência do
(ICMS) nas contas de energia elétrica de condomínios edilícios
Nos
últimos anos, diversas controvérsias tributárias envolvendo a incidência do
Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) estão sendo
analisadas e decididas pelo Poder Judiciário.
De acordo com a Súmula 391 do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
o ICMS incide sobre o valor da tarifa de energia elétrica correspondente à
demanda de potência efetivamente utilizada, entendimento este firmado pela
Primeira Seção (Recurso Especial nº 960.476).
Entretanto, o tema aguarda julgamento no Supremo Tribunal
Federal (STF) sob a sistemática de repercussão geral (Recurso Extraordinário
593.824-7).
A discussão ainda versa sobre a incidência do ICMS sobre a
Tarifa de Uso do Sistema de Transmissão (Tust) e sobre a Tarifa de Uso do
Sistema de Distribuição (Tusd). Essas tarifas surgiram com segmentação da
geração, transmissão, distribuição e comercialização de energia elétrica,
ocorrida no bojo da privatização do sistema elétrico brasileiro.
A empresa ou concessionária, na comercialização da energia,
necessariamente, utiliza-se do sistema de transmissão ou/e de distribuição para
o seu transporte até o ponto final de consumo e, assim, insere tais tarifas na
fatura do consumo de energia, repassando os custos ao consumidor final.
No Estado de São Paulo, passou-se a cobrar ICMS sobre essas
tarifas, sob a premissa de que os seus valores, enquanto custos operacionais do
sistema elétrico, compõem o valor final da operação do seu consumo e, assim,
deveriam integrar a base de cálculo do ICMS.
Isso fez com que alguns condomínios procurassem o Judiciário
para suspender a cobrança do ICMS da base de cálculo incidente as faturas de
energia elétrica da autora as tarifas de uso de transmissão (TUST) e de
distribuição (TUSD) de energia elétrica e encargos setoriais, além da repetição
de débito dos últimos cinco anos da propositura da ação.
Tal tese tem força em razão da pendência de julgamento já em
Tema Repetitivo (Tema 986) e de Repercussão Geral (Tema 956/STF), afetando a
controvérsia, onde há determinação de suspensão nacional de todos os processos
pendentes, individuais ou coletivos (Embargos de Divergência em Recurso
Especial 1.163.020; Recurso Especial 1.699.851 e Recurso Especial 1.692.023).
Observa-se o seguinte trecho do julgamento proferido pela
Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça:
“4.
O STJ possui entendimento consolidado de que a Tarifa de Utilização do Sistema
de Distribuição – TUSD não integra a base de cálculo do ICMS sobre o consumo de
energia elétrica, uma vez que o fato gerador ocorre apenas no momento em que a
energia sai do estabelecimento fornecedor e é efetivamente consumida. Assim,
tarifa cobrada na fase anterior do sistema de distribuição não compõe o valor
da operação de saída da mercadoria entregue ao consumidor (AgRg na SLS
2.103/PI, Rel. Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, DJe 20/5/2016; AgRg
no AREsp 845.353/SC, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe
13/4/2016; AgRg no REsp 1.075.223/MG, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda
Turma, DJe 11/6/2013; AgRg no REsp 1.014.552/MG, Rel. Ministro Mauro Campbell
Marques, Segunda Turma, DJe 18/3/2013; AgRg nos EDcl no REsp 1.041.442/RN, Rel.
Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 29/9/2010).
“5.
Não se desconhece respeitável orientação em sentido contrário, recentemente
adotada pela Primeira Turma, por apertada maioria, vencidos os Ministros
Napoleão Nunes Maia Filho e Regina Helena Costa (REsp 1.163.020/RS, Rel.
Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 27/3/2017). 6. Sucede que, uma
vez preservado o arcabouço normativo sobre o qual se consolidou a
jurisprudência do STJ e ausente significativa mudança no contexto fático que
deu origem aos precedentes, não parece recomendável essa guinada, em atenção aos
princípios da segurança jurídica, da proteção da confiança e da isonomia (art.
927, § 4°, do CPC/2015).7. Recurso Especial não provido”. (REsp
1649658/MT, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em
20/04/2017, DJe 05/05/2017)
Portanto, enquanto prevalecer a orientação jurisprudencial
acima, e diante da manifestação do Ministério Público Federal, que já emitiu
parecer favorável aos consumidores quanto ao Tema 986, é possível o manejo de
Ação Declaratória c/c Repetição de Indébito, solicitando ainda pedido de tutela
de urgência para suspender imediatamente a exclusão da base de cálculo do ICMS
a TUST e a TUSD.
Certamente que para os condomínios, tal medida é de tamanha
relevância, especialmente porque diminui-se os gastos, principalmente se
levarmos em conta e dependendo do tamanho do condomínio edilício, a demanda de
energia elétrica consumida nas áreas comuns (elevadores, quadras
poliesportivas, academias, sauna, etc…).
Caso haja o deferimento da tutela de urgência, soma-se ainda ao
final do processo a possibilidade de restituição dos valores pagos
indevidamente no período de 05 (cinco) anos.
Conclui-se assim que os condomínios devem procurar a Justiça
para suspender a incidência do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços
(ICMS), reconhecendo –se o direito à exclusão da TUST, TUSD e dos encargos de
conexão setoriais que as compõem, da base de cálculo do ICMS devido nas
operações com energia elétrica, bem como seja determinado a exclusão dos
respectivos valores das faturas de energia elétrica futuras, com a restituição
dos valores indevidamente recolhidos, respeitado o prazo prescricional de 05
(cinco) anos.
Flavio Marques Ribeiro,
advogado com experiência profissional desde 2002; Especialista em Processo
Civil pela PUC/SP. Experiência profissional em grandes escritórios de
advocacia, com excelente prática nas mais variadas causas de Direito Civil, em
especial e Direito Imobiliário. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola
Paulista de Direito.
A taxa de mudança cobrada por
alguns condomínios visa compensar gastos extraordinários com limpeza, uso do
elevador, assistência de empregados do condomínio quando um morador está entrando ou saindo de
uma unidade. A intenção desta taxa é compensar gastos causados ao condomínio
durante o momento da mudança.
Entretanto,
apenas o transporte de mobília, encontrando-se o apartamento já mobiliado não
caracteriza mudança. Havendo mudança efetiva, com o transporte de móveis,
subida e descida de elevador, gerando uma modificação no cotidiano do
condomínio, referida taxa passa a ser devida, desde que não constitua em valor
desproporcional.
O entra e sai prejudica a
limpeza do condomínio ou então o transporte de móveis pode danificar a
propriedade. Os condomínios de apartamentos que usam esse tipo de cobrança
visto que mudanças nesse tipo de edificação podem causar maiores dores de
cabeça, tanto para o síndico quanto para os moradores.
A taxa de mudança é usualmente
cobrada junto da taxa condominial, e o valor da taxa de mudança de saída ou de
entrada é determinado por cada do condomínio. Porém, o preço não pode ser
abusivo visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio mensalmente. A
quantia cobrada tem que ser proporcional, deve ser adequada para cobrir apenas
os gastos do condomínio por causa da mudança, não pode ser uma fonte de
enriquecimento por parte do condomínio.
É Certo Cobrar essa taxa?
Essa questão é motivo de
polêmica, em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo.
Ou seja, a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal perante a lei. A
medida também não é citada na Lei do Inquilinato.
Alguns juristas defendem que o
condomínio tem o direito de cobrar o encargo desde que o valor seja proporcional
aos gastos extras causados ao condomínio. Por outro lado, existem casos em que
a Justiça determinou a norma é de ilegalidade patente. Em outras palavras, foi
determinado que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem. Em
2004, a 4ª Turma de Recursos de Criciúma (SC) julgou a cobrança ilegal.
Mais recentemente, a cidade de
Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios. Um
projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de
2017. Essa proposta definia que condomínios residenciais e comerciais seriam
proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários. Segundo.
De acordo com o projeto de lei,
a cobrança o art. 5º, inciso XV, da Constituição Federal, pois limita
ilegalmente o direito de ir e vir. Como a legislação interna do condomínio não
pode contar medidas que conflitem com a lei, a cobrança seria ilegal. o
condomínio pode estabelecer regras de dia e horário de mudança, mas não pode
cobrar pela função.
Apesar da movimentação, o
projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.
Independentemente de a
discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa. A
taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.
O síndico só pode realizar a
cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio.
A convenção
também deve propor questões como: quem paga a taxa de mudança,
qual o valor e o prazo de pagamento.
Se o condomínio tem interesse
de aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída, deve-se seguir alguns
passos. Para isso, é necessário que o tema seja aprovado em assembleia. O quórum de aprovação é de dois terços dos condôminos presentes.
Se o condômino considera a taxa
de mudança do condomínio excessiva, existem medidas que podem ser tomadas.
Nessas situações, é possível ingressar com um Processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial
entrar em contato com um advogado com experiência na área.
A convenção (também conhecida como
estatuto) e o regimento interno (também chamado de regulamento) são Mecanismos legais criados para manter a
boa convivência entre os moradores. A Organização do Condomínio depende de normas
e regras que regulamente e discipline a conduta dos Condôminos.
A convenção e o regimento interno são documentos com finalidades
distintas:
A convenção necessita da votação de dois
terços dos condôminos e maioria simples para aprovação, já o regimento não
necessita de quórum qualificado salvo dispositivo contrário na convenção.
A convenção é um documento jurídico similar ao
estatuto de uma associação ou clube, ela dita as regras gerais de uso, como a descrição das áreas
privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio, regra as assembleias
e suas peculiaridades como convocação, deliberações e quórum, entre outros direitos,
deveres, obrigações e administração. É registrada no Cartório de Imóveis e
necessita de dois terços dos condôminos votantes em assembleia para aprovação.
Já o
Regimento Interno, como o próprio nome diz, serve para regulamentar
internamente as questões mais relacionadas à convivência. O Regimento
Interno deve ser utilizado para as questões que fornecem soluções para questões
mais cotidianas, indicando o que pode e o que não pode fazer no dia
a dia. É como as regras de um jogo. Por exemplo, devem estar presentes no documento o horário
de silêncio e de uso dos espaços comuns como salão de festas, piscina, etc. Da mesma forma acontece com outros assuntos
como entrega de encomendas, mudanças, multas, uso dos elevadores e tudo mais
que contribua para a relação saudável entre os moradores no dia a dia dos
condomínios.
A
convenção, desde a existência da Lei 4.591/64 (lei das incorporações
imobiliárias) é obrigatória, e deve ser elaborada pelo incorporador antes de
pôr à venda os apartamentos (ou demais unidades imobiliárias), confira:
Art.
32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes
documentos:
[…]
j)
minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto
de edificações;
Já
o Regimento Interno, tão importante quanto a Convenção, passou, desde 2003,
quando o (novo) Código Civil entrou em vigor, a ser parte integrante dela, como
assim dispõe a lei:
Art.
1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
[…]
V
– o regimento interno
O Condomínio não dever inserir em suas Convenções regras de Regimento
Interno, o que na prática é errado e inviável, pois, cada um destes documentos
deve tratar de assuntos específicos; tambem porque tendo em vista que o dia a
dia do condomínio é muito dinâmico e em constante mudança, as regras do
condomínio devem acompanhar todas essas mudanças.
A Lei prevê quórum específico para alteração da
Convenção, de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de
alteração com firma reconhecida em cartório) dependendo do tamanho do
condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao
condomínio, que não consegue atualizar as regras.
Por outro lado, a Lei permitiu que o Regimento Interno pudesse ser
alterado com quórum diferente, o qual sugerimos seja de 50% mais 01 dos
presentes em assembleia. Vale frisar que a alteração do Regimento deve ser
pauta da Assembleia para que possa ser aplicada a regra de alteração.
Lei do condomínio, quais as informações fundamentais?
Viver em sociedade é um desafio e tanto, não é? Ainda mais nas
cidades, onde a maioria da população mundial vive. E com um espaço limitado,
vivemos cada vez mais próximos uns dos outros. Os condomínios são uma espécie
de coletivo que reproduzem muito do que vemos em nossa cidade. Por isso, a lei
do condomínio é tão necessária.
A convivência nesses espaços é conduzida por diferentes fontes de
regras e níveis de poder, que orientam desde a prestação de contas até as vagas
da garagem. E para não se perder e usar as leis do condomínio a seu favor, é
preciso entender como elas funcionam e também como elas se relacionam.
Pensando nisso listamos algumas características e diferenças entre
elas.
Código Civil e Lei do
Condomínio – Lei nº 4.591/64
O Código Civil é o principal instrumento ao que se deve recorrer, pois é superior às demais leis do condomínio. Inclusive, todas as outras devem ter o Código Civil como base. Possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins. Em caso de ausência de algum tópico no Código Civil, a convenção ou a reunião da assembleia terão prioridade, sempre seguindo a ordem de importância estabelecida para condomínios.
Anterior ao Código Civil, a Lei nº 4.591/64, ou Lei do Condomínio, já teve superioridade em comparação às outras medidas. Entretanto tornou-se secundária após a publicação dos 44 artigos do Código Civil feitos em 2002.
A lei do condomínio ainda abrange direitos, deveres e condutas a
serem respeitadas, mas em sua maioria, o Código Civil também abarca, e quando
há conflitos, o Código que predomina.
Por isso, em casos como discordância em reuniões de assembleias ou mesmo dúvidas com relação aos direitos do condômino, o Código Civil é a ferramenta mais adequada. Um exemplo disso é a cobrança de multa quando um condômino não cumpre com seus deveres perante o condomínio. O Art. 1337 define que só por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, um morador pode ser constrangido a pagar uma multa condominial. Caso esteja estabelecido na convenção do condomínio um quorum menor para aplicação da penalidade, deve-se recorrer à lei que é superior, no caso o Código Civil, o que invalidaria a multa.
Convenção do Condomínio
Se existe o Código Civil, que é a lei superior a todas as outras, por que a convenção do condomínio é necessária? Cada condomínio possui características próprias e está inserido em uma realidade diferente. Mesmo que o Código Civil ou a Lei do Condomínio direcione as ações, existem detalhes que não podem estar em uma lei geral e por isso a convenção de condomínio existe.
Ela tem caráter obrigatório, detalhando regras pertinentes à
realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. Define itens
como:
quota proporcional
modo de pagamento dos
condôminos
fundo de reserva
forma de administração
competência das
assembleias
outros
É nesse documento que está discriminada a propriedade onde o
condomínio está e quais áreas são de uso comum ou exclusivo. É aqui que você
encontrará indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a
todos os moradores. O modelo de administração do condomínio também é
determinado na convenção do condomínio.
A convenção do condomínio deve ser respeitada sob pena de multas,
e as regras só tornam-se vigentes quando formalizadas no documento. Dada a
importância, é interessante o auxílio de um advogado conhecedor da legislação
imobiliária, pois caso contradiga as leis superiores, a convenção não terá
validade. É preciso assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do
condomínio para fazer valer uma convenção.
Regimento
Interno do condomínio
É feito pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação
de maioria simples dos presentes. Deve ser parte integrante da convenção do
condomínio, e registrado dessa forma em cartório. O registro não é obrigatório,
mas torna-se importante para esclarecimento de regras para cuidado com o uso do
patrimônio, espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais
em apartamento e relação com serviços terceirizados.
Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá
conter as matérias que a lei remete como de sua competência, estando sempre a
convenção em nível de superioridade. O regimento tem como foco o cotidiano do
condomínio, deixando mais claras as regras de relacionamento entre os
moradores.
Como as questões que estão no regimento interno do condomínio são
de ordem diária, é nele que você irá encontrar informações como permissão para
ter animais, uso de funcionários do condomínio para serviços particulares,
local para deixar bicicletas, uso das dependências de maneira irregular, etc.
Já que as regras serão direcionadas aos moradores, é preciso que eles aprovem
as mesmas sendo possível fazer isso em uma reunião da assembleia.
Reuniões da Assembleia
As reuniões da assembleia do condomínio têm obrigatoriedade de
acontecer, no mínimo, uma vez ao ano de acordo com a lei do condomínio, e tem a
finalidade de promover discussões, alinhamento e realização de votações. É um
espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e
a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico.
Existem três tipos de reuniões da assembleia: geral de instalação,
geral ordinária, geral extraordinária.
AGI – Assembleia Geral de Instalação: feita logo no início do condomínio e nesse momento que vai ser eleito o síndico, contratação de seguros, inscrição do CNPJ.
AGO – Assembleia Geral Ordinária: é a mais conhecida, pois ocorre anualmente e é onde se apresenta a prestação de contas do condomínio.
AGE – Assembleia Geral Extraordinária: como o nome já diz, acontece se houver demanda dos moradores ou síndico e tem o intuito de resolver emergências.
Nas reuniões da assembleia, é possível atualizar/alterar a
convenção e o regimento interno do condomínio, desde que seja aprovado com o
quorum mínimo de ⅔ dos condôminos para a convenção, e maioria simples para o
regimento, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei do
Condomínio.
