Condomínios

Informações de notas fiscais com retenção de INSS devem ser enviadas à Receita

O Reinf é uma nova obrigação dos condomínios, no mesmo perfil do eSocial. A sigla completa EFD-Reinf, que significa Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais, é uma forma da Receita Federal ter acesso às notas fiscais do condomínio com retenção de INSS, como pede a Instrução Normativa RFB 1842, de 2018.

“O Reinf vem como mais uma obrigação acessória dos condomínios, como o eSocial. Obrigação acessória é aquela de prestar informações corretamente”, ensina Ivana Lopes Miranda, instrutora da Universidade Secovi.

A nova responsabilidade dos condomínios começa no dia 10 de julho, que é quando os empreendimentos devem começar a enviar seus próprios dados – o chamado “evento de cadastro”. Depois disso, o envio das informações das notas fiscais deve ser feito, pelo menos, duas vezes por mês.

“A Receita Federal vai cruzar de forma automática os dados das notas fiscais de prestadores e tomadores de serviço. Por isso, é fundamental que as informações enviadas sejam corretas”, aponta Ivana.

Serviços comumente prestados para condomínios como terceirização de portaria, limpeza e construção civilcontam com esse tipo de retenção e devem ter seus dados comunicados ao Reinf.

“Por exemplo, chega uma nota fiscal no condomínio, para vencer no dia 28 de agosto. Isso deve ser comunicado no dia 15 do mês seguinte, antes mesmo do vencimento da nota”, explica a instrutora.

É fundamental que síndico, zelador, gerente predial ou um supervisor, todos que tenham contato com as notas fiscais do condomínio sejam informados sobre a mudança. Assim como o eSocial, todos devem estar atentos à nova obrigação.

Quem conta com administradora de condomínios deve procurar a sua parceira e se informar sobre como será feito o envio desses dados e quais os prazos envolvidos para que a empresa tenha tempo hábil para fazê-lo ao Reinf sem geração de multas para o condomínio.

Multas para quem não enviar os dados

É sabido que os condomínios podem ser multados devido ao envio de informações incorretas ou mesmo por falta de envio. Para quem não enviar o Reinf ou mesmo apresentar incorreções ou omissões no documento, o valor mínimo da multa é de R$ 200.

Ivana Miranda, porém, explica que em um primeiro momento, a Receita Federal deve notificar tomador ou prestador de serviços quando houver inconsistências com algum dado. Depois, deve começar a multar.

“É importante ressaltar que informações incorretas ou a falta das mesmas, em obrigações acessórias, podem gerar multas grandes, por vezes maiores que o valor do imposto em questão. Vale a pena acompanhar de perto e evitar esse tipo de problema”, avisa a especialista.

Futuro do Reinf

Para a instrutora, o Reinf, em um segundo momento, vai pedir também dados como PIS (Programa de Inregração Social), COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) E CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido). 

“Cada vez mais teremos mais interações digitais com o governo, de forma a evitar fraudes e a manter as contribuições de todos em dia”, analisa ela. 

Prática pode acabar com a harmonia do condomínio. Veja como o síndico pode controlar isso

Os espaços comuns e portaria do condomínio já foram um terreno fértil para falar da vida alheia. Os locais onde moradores e funcionários observavam o entra-e-sai, quem entra, quem sai (e com quem), foram substituídos pelo ambiente virtual. Hoje, as redes sociais, especialmente o WhatsApp, oferecem terreno ainda mais fértil para essa prática tão negativa. 

O comentário mais “inocente” sobre a atuação do síndico, ou sobre o vizinho que fez uma festa até altas horas, pode render histórias corrosivas. Mesmo que nunca tenha participado diretamente, com certeza você já ouviu algum desses comentários. Ou deve ter sido alvo de palavras maldosas. 

“E agora, tudo ficou mais fácil por conta das redes sociais. As próprias pessoas que são alvo da fofoca contribuem para que isso aconteça se expondo em demasia. Isso é um prato cheio para a fofoca”, comenta o advogado e síndico profissional Marcio Rachkorsky. 

O fato é que a arte de fazer fofoca é tão antiga quanto a existência do próprio homem. Muita gente até acha o falatório engraçado. No condomínio, especialmente, está longe de ser algo divertido. 

O leva-e-traz é uma prática tóxica

Ao contrário, um lugar que, por princípio, está organizado para a vida em comunidade, pode ter a paz minada pela fofoca. O componente emocional dos “comentários” entre vizinhos torna a situação ainda mais complicada.

“Esse ruído na comunicação instaura um clima de insegurança e pode causar diversos atritos entre os próprios condôminos. Fofoca nunca ajuda e só denigre o patrimônio daqueles que, justamente, propagam esses ruídos”, afirma Natachy Petrini, síndica profissional. 

Geralmente, os ruídos surgem de coisas corriqueiras, do dia a dia. Mas essa mensagem vai se espalhando e crescendo. É o velho ditado: “quem conta um conto aumenta um ponto”. 

“Infelizmente, alguns funcionários contribuem para isso. Muitas vezes, o porteiro é fofoqueiro, o zelador é fofoqueiro; e aí, nossa senhora! A coisa se alastra com muito mais rapidez”, consta Rachkorsky. 

De onde vem o falatório no condomínio

Em décadas passadas, a portaria era o grande foco do falatório. Continua sendo e dá para entender. Afinal de contas, é local de passagem de moradores e funcionários; onde se deixam recados e, eventualmente, se trocam comentários. 

Hoje, porém, a portaria divide a posição com o ambiente das redes sociais. A maior fonte de fofoca, concordam os especialistas, é o WhatsApp. 

“As pessoas têm a percepção de que, por estarem atrás da tela de um celular ou computador, podem afirmar inverdades, disseminar dúvidas com relação à gestão ou falar mal dos vizinhos, caluniar o síndico. E sem que haja qualquer consequência. O que não é verdade”, analisa Natachy.

Já pessoalmente, ela acrescenta, o comportamento costuma ser atenuado, mais educado e cuidadoso.

As causas mais comuns da fofoca entre vizinhos

Para Carina Abud Alvarenga, especialista em Comunicação Não-Violenta, se pensarmos no porquê das fofocas em Condomínio e em seu conteúdo, veremos que muitas delas se originam de necessidades decorrentes dos próprios disseminadores. 

Alguém que gostaria de ser tratado com mais respeito pelo vizinho do apartamento de cima e, por isso não acontecer, procura defeitos e fantasia sobre a vida daquela pessoa: 

“Fulana é amarga e abandonada, e ainda chega todo dia tarde da noite. Aposto que nem os filhos aguentam seu mau-humor e, por isso, ela precisa aparecer, fazendo aquele barulho infernal com o salto do sapato na minha cabeça”. 

Em algumas ocasiões, acrescenta Carina, a fofoca pode vir também da dificuldade de conseguir se colocar no lugar do outro, e partir para o ataque como forma de “defesa”. 

No final das contas, os especialistas concordam que o alvo mais comum das fofocas ainda é o próprio síndico. Muito difícil agradar a todos, ainda mais num ambiente em que cada morador se sente meio dono da verdade.

“Infelizmente, tem sido comum moradores afirmarem inverdades contra síndicos. Por outro lado, a jurisprudência tem se mostrado efetiva e coerente, responsabilizando aqueles que faltam com a verdade, ao espalharem fofocas de cunho calunioso”, informa Natachy.

• DOWNLOAD: Baixe o Cartaz sobre o relacionamento com vizinhos

O que fazer para combater as fofocas em condomínios

• Com os funcionários: Orientar a equipe a não participar de falatórios é o primeiro passo. É impossível impedir, mas dá para minimizar bem com um bate-papo claro e, eventualmente, com uma punição para quem comprovadamente participar de algum boato ou fofoca envolvendo moradores.
• Com os moradores: é trabalho de formiguinha mesmo – de conscientização, debates sobre o tema a todo instante. E sempre reforçar que existe um espaço oficial para comentários sobre o condomínio. “Passar essas mensagens nas assembleias é uma boa estratégia”, diz Rachkorsky.  

(Veja Cartazes para Funcionários e Moradores ao final da matéria).

Para evitar que a fofoca se dissemine, oriente o condomínio a sempre procurar os canais oficiais de comunicação: síndico, administradora ou a parte envolvida na fofoca – principalmente em caso de dúvida. 

Aferir a veracidade do que é dito – ou seja, checar o fato antes passar adiante um boato –, evita desconforto, desgaste entre os envolvidos e até ações judiciais. 

“O que podemos fazer é manter uma comunicação efetiva, atender a todas as dúvidas, dirimir inseguranças”, orienta Natachy. 

Os canais oficiais devem ser sempre utilizados e, a depender da gravidade da fofoca e das consequências do que foi dito, procurar os meios legais para esclarecimento dos fatos.

Como agir quando a fofoca vira um problema no condomínio

Assim, antes de agir, é importante identificar o tema ou a situação que gerou a fofoca para tomar a decisão correta. Veja quatro exemplos mais comuns: 

1. Se a fofoca é um tema privado entre moradores, orientamos que os mesmos busquem solução amigável, a partir da conciliação;
2. Caso envolva assunto de ordem coletiva, o mais indicado é conciliar e esclarecer os fatos por meio dos canais oficiais de comunicação; 
3. Se a fofoca extrapolar o limite da razoabilidade, a assembleia pode ser convocada; 
4. A vítima do “ataque” pode procurar a justiça para exigir reparação, em caso de calúnia ou difamação. 

“No caso do síndico, que pode inclusive ser alvo de muitas dessas fofocas, a comunicação precisa ser transparente e motivada, para que não haja margem de dúvidas e interpretações desrespeitosas”, diz Carina.  

Fofocas no WhatsApp do condomínio. Como agir? 

Sem dúvida, os grupos no WhatsApp facilitam muito a comunicação entre pessoas ligadas pelo trabalho, pelos laços familiares ou de amizade. Também facilitam a comunicação no condomínio. Mas, se usado com malícia, um grupo pode ser um disseminador de boatos e fofoca. Veja algumas medidas preventivas: 

• Crie regras de uso e convivência no grupo, por exemplo, proibindo ofensas e palavras agressivas; além de postagens que fujam aos assuntos diretamente ligados ao condomínio;
• Como síndico e administrador do grupo, interfira em qualquer desentendimento entre moradores. Seja um moderador e, principalmente, um pacificador;
• Se notar comentários maldosos sobre sua gestão, esclareça imediatamente a dúvida levantada;
• Evite esticar assuntos delicados no grupo. Chame os envolvidos na conversa privada e, se necessário, convide-os para uma conversa presencial.

O que fazer com o morador que fofoca de tudo, e o tempo todo

Em todo condomínio – ou, em quase todo – tem aquele morador que adora falar mal dos vizinhos, do síndico e se envolver em falatórios com funcionários. Quase como uma laranja podre no meio de uma fruteira sadia, se esse comportamento não for minimamente neutralizado, há grandes riscos de contaminar todo o grupo.  

Como é impossível controlar esse impulso, que infelizmente é comum em algumas pessoas, o melhor jeito é procurar se antecipar ao menor sinal de que um ruído pode virar fofoca.

“Ter uma noção mais aprofundada do contexto de cada um e do porquê a pessoa está agindo daquela forma, pode ajudar muito a contornar fofocas já presentes no dia a dia condominial”, aconselha Carina.

Além desse olhar atento, como já foi dito, é fundamental reforçar periodicamente os avisos quanto a usar os meios oficiais do condomínio para tirar dúvidas e fazer críticas. 

Quando é necessário convocar uma Assembleia

Se o falatório sair do controle, o síndico precisa agir rapidamente e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). 

“O limite é esse: quando acirra os ânimos e põe em risco a idoneidade ou a honra de alguém, e entra no campo do crime, da difamação, da calúnia, essa é a hora de convocar uma AGE”, aponta Rachkorsky.

Difamação, calúnia, injúria ou falsa imputação de crime

Quando, de fato, ocorrer um desses casos, além da assembleia, o advogado indica fazer um boletim de ocorrência, uma queixa-crime e levar o caso para a esfera criminal. E, eventualmente, seguir para a esfera civil pedindo uma indenização por dano moral. 

“Embora seja caso a caso, é altamente recomendável que se adote medidas criminais, quando a coisa deixa de ser uma fofoca e vira um crime”, recomenda Rachkorsky. 

Transparência é o melhor antídoto anti-fofoca

Em qualquer ambiente, seja no condominial, no corporativo ou mesmo familiar, sabemos que pessoas adoram um leva-e-traz. Não à toa, as crianças brincavam de telefone sem fio. 

Em todos os casos, o mais poderoso antídoto anti-fofoca ainda é a transparência. Impedir que ocorra, é uma missão inglória. Mas reduzir os motivos para que ela comece, é possível. 

Na gestão do síndico, algumas posturas devem ser permanentes, entre elas, estar sempre aberto ao diálogo; reforçar comunicados pelas áreas comuns; estar presente na vida do condomínio; permitir o acesso dos moradores às finanças do condomínio. 

E, antes de se desanimar frente às situações de fofocas, pense no quanto é importante limpar os ruídos da comunicação para manter as relações sempre saudáveis. Assim, você fará a sua parte.

Fontes consultadas: https://www.sindiconet.com.br/

Infelizmente em alguns condomínios a gestão do síndico pode deixar a desejar. Má gestão, falta de transparência, não prestar contas corretamente, não agir conforme o interesse coletivo ou não fazer seguir as determinações da convenção ou do regulamento interno são os principais motivos que levam à destituição de síndico.

O Código Civil, em seu art. 1.349 determina que é direito dos moradores a interromper o mandato do síndico. Entretanto, ela deve ser aplicada conforme as regras estipuladas pelo Artigo:

“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.“

Isso significa que, se o síndico não administrar o condomínio conforme as leis, ou praticar ilegalidades, ele poderá ser retirado do cargo, além de poder resultar em processos judiciais.

Convocação para destituição do Síndico

No momento da convocação, também é importante que o item da pauta que seja corretamente redigido, constando nesse caso, a destituição do síndico.

Importante que a causa da destituição também seja apresentada e fundamentada durante a reunião, além de ser registrada na Ata. Um ponto importante a ser considerado antes que a votação seja realizada, é assegurar o direito de defesa do síndico, evitando que o mesmo procure entrar com uma ação contra o condomínio. De maneira a qual, facultar-se-á ao síndico a possibilidade de explanar sobre sua gestão, optar pela eventual renúncia. Caso as explicações não sejam satisfatórias,  o Síndico pode ser destituído realmente pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia.

Para destituir o síndico em assembleia, são necessários os votos da maioria dos presentes, ou seja 50% mais um.

Assembleia para destituição do Síndico

Também fundamental que a destituição seja embasada. Portanto, deve haver provas do descumprimento dos deveres do Síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil. Em contrapartida, o síndico tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.

Em vista disso, vale lembrar também que acusações sem provas podem ser taxadas como calúnias, difamações e injúrias contra o síndico. O síndico que se sentir ofendido ou injustiçado poderá entrar com uma ação de danos morais.

Se após todas as explicações o síndico não conseguirem defender sua gestão, abre-se o espaço para a renúncia do cargo. Caso isso não aconteça, os moradores poderão destituí-lo. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais 1.

Se houver na pauta de convocação a possibilidade de eleição de um novo síndico, escolhe-se então um novo gestor e seu grupo de apoio. Caso não haja essa informação em geral, a convenção do condomínio define que é o subsíndico quem assume o lugar do síndico deposto.

A taxa de mudança cobrada por alguns condomínios visa compensar gastos extraordinários com limpeza, uso do elevador, assistência de empregados do condomínio quando um morador está entrando ou saindo de uma unidade. A intenção desta taxa é compensar gastos causados ao condomínio durante o momento da mudança.

Entretanto, apenas o transporte de mobília, encontrando-se o apartamento já mobiliado não caracteriza mudança. Havendo mudança efetiva, com o transporte de móveis, subida e descida de elevador, gerando uma modificação no cotidiano do condomínio, referida taxa passa a ser devida, desde que não constitua em valor desproporcional.

O entra e sai prejudica a limpeza do condomínio ou então o transporte de móveis pode danificar a propriedade. Os condomínios de apartamentos que usam esse tipo de cobrança visto que mudanças nesse tipo de edificação podem causar maiores dores de cabeça, tanto para o síndico quanto para os moradores.

A taxa de mudança é usualmente cobrada junto da taxa condominial, e o valor da taxa de mudança de saída ou de entrada é determinado por cada do condomínio. Porém, o preço não pode ser abusivo visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio mensalmente. A quantia cobrada tem que ser proporcional, deve ser adequada para cobrir apenas os gastos do condomínio por causa da mudança, não pode ser uma fonte de enriquecimento por parte do condomínio.

É Certo Cobrar essa taxa?

Essa questão é motivo de polêmica, em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo. Ou seja, a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal perante a lei. A medida também não é citada na Lei do Inquilinato.

Alguns juristas defendem que o condomínio tem o direito de cobrar o encargo desde que o valor seja proporcional aos gastos extras causados ao condomínio. Por outro lado, existem casos em que a Justiça determinou a norma é de ilegalidade patente. Em outras palavras, foi determinado que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem. Em 2004, a 4ª Turma de Recursos de Criciúma (SC) julgou a cobrança ilegal.

Mais recentemente, a cidade de Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios. Um projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de 2017. Essa proposta definia que condomínios residenciais e comerciais seriam proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários. Segundo.

De acordo com o projeto de lei, a cobrança o art. 5º, inciso XV, da Constituição Federal, pois limita ilegalmente o direito de ir e vir. Como a legislação interna do condomínio não pode contar medidas que conflitem com a lei, a cobrança seria ilegal. o condomínio pode estabelecer regras de dia e horário de mudança, mas não pode cobrar pela função.

Apesar da movimentação, o projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.

Independentemente de a discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa. A taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.

O síndico só pode realizar a cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio. A convenção também deve propor questões como: quem paga a taxa de mudança, qual o valor e o prazo de pagamento.

Se o condomínio tem interesse de aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída, deve-se seguir alguns passos. Para isso, é necessário que o tema seja aprovado em assembleia. O quórum de aprovação é de dois terços dos condôminos presentes.

Se o condômino considera a taxa de mudança do condomínio excessiva, existem medidas que podem ser tomadas. Nessas situações, é possível ingressar com um Processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial entrar em contato com um advogado com experiência na área.

A convenção (também conhecida como estatuto) e o regimento interno (também chamado de regulamento) são Mecanismos legais criados para manter a boa convivência entre os moradores. A Organização do Condomínio depende de normas e regras que regulamente e discipline a conduta dos Condôminos.

A convenção e o regimento interno são documentos com finalidades distintas:

A convenção necessita da votação de dois terços dos condôminos e maioria simples para aprovação, já o regimento não necessita de quórum qualificado salvo dispositivo contrário na convenção.

A convenção é um documento jurídico similar ao estatuto de uma associação ou clube, ela dita as regras gerais de uso, como a descrição das áreas privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio, regra as assembleias e suas peculiaridades como convocação, deliberações e quórum, entre outros direitos, deveres, obrigações e administração. É registrada no Cartório de Imóveis e necessita de dois terços dos condôminos votantes em assembleia para aprovação.

Já o Regimento Interno, como o próprio nome diz, serve para regulamentar internamente as questões mais relacionadas à convivência. O Regimento Interno deve ser utilizado para as questões que fornecem soluções para questões mais cotidianas, indicando o que pode e o que não pode fazer no dia a dia. É como as regras de um jogo. Por exemplo, devem estar presentes no documento o horário de silêncio e de uso dos espaços comuns como salão de festas, piscina, etc. Da mesma forma acontece com outros assuntos como entrega de encomendas, mudanças, multas, uso dos elevadores e tudo mais que contribua para a relação saudável entre os moradores no dia a dia dos condomínios.

A convenção, desde a existência da Lei 4.591/64 (lei das incorporações imobiliárias) é obrigatória, e deve ser elaborada pelo incorporador antes de pôr à venda os apartamentos (ou demais unidades imobiliárias), confira:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:

[…]

j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

Já o Regimento Interno, tão importante quanto a Convenção, passou, desde 2003, quando o (novo) Código Civil entrou em vigor, a ser parte integrante dela, como assim dispõe a lei:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

[…]

V – o regimento interno

O Condomínio não dever inserir em suas Convenções regras de Regimento Interno, o que na prática é errado e inviável, pois, cada um destes documentos deve tratar de assuntos específicos; tambem porque tendo em vista que o dia a dia do condomínio é muito dinâmico e em constante mudança, as regras do condomínio devem acompanhar todas essas mudanças.

A Lei prevê quórum específico para alteração da Convenção, de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de alteração com firma reconhecida em cartório) dependendo do tamanho do condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao condomínio, que não consegue atualizar as regras.

Por outro lado, a Lei permitiu que o Regimento Interno pudesse ser alterado com quórum diferente, o qual sugerimos seja de 50% mais 01 dos presentes em assembleia. Vale frisar que a alteração do Regimento deve ser pauta da Assembleia para que possa ser aplicada a regra de alteração.

Lei do condomínio, quais as informações fundamentais?

Viver em sociedade é um desafio e tanto, não é? Ainda mais nas cidades, onde a maioria da população mundial vive. E com um espaço limitado, vivemos cada vez mais próximos uns dos outros. Os condomínios são uma espécie de coletivo que reproduzem muito do que vemos em nossa cidade. Por isso, a lei do condomínio é tão necessária.

A convivência nesses espaços é conduzida por diferentes fontes de regras e níveis de poder, que orientam desde a prestação de contas até as vagas da garagem. E para não se perder e usar as leis do condomínio a seu favor, é preciso entender como elas funcionam e também como elas se relacionam.

Pensando nisso listamos algumas características e diferenças entre elas.

Código Civil e Lei do Condomínio – Lei nº 4.591/64

O Código Civil é o principal instrumento ao que se deve recorrer, pois é superior às demais leis do condomínio. Inclusive, todas as outras devem ter o Código Civil como base. Possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins. Em caso de ausência de algum tópico no Código Civil, a convenção ou a reunião da assembleia terão prioridade, sempre seguindo a ordem de importância estabelecida para condomínios.

Anterior ao Código Civil, a Lei nº 4.591/64, ou Lei do Condomínio, já teve superioridade em comparação às outras medidas. Entretanto tornou-se secundária após a publicação dos 44 artigos do Código Civil feitos em 2002.

A lei do condomínio ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, mas em sua maioria, o Código Civil também abarca, e quando há conflitos, o Código que predomina.

Por isso, em casos como discordância em reuniões de assembleias ou mesmo dúvidas com relação aos direitos do condômino, o Código Civil é a ferramenta mais adequada. Um exemplo disso é a cobrança de multa quando um condômino não cumpre com seus deveres perante o condomínio. O Art. 1337 define que só por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, um morador pode ser constrangido a pagar uma multa condominial. Caso esteja estabelecido na convenção do condomínio um quorum menor para aplicação da penalidade, deve-se recorrer à lei que é superior, no caso o Código Civil, o que invalidaria a multa.  

Convenção do Condomínio

Se existe o Código Civil, que é a lei superior a todas as outras, por que a convenção do condomínio é necessária? Cada condomínio possui características próprias e está inserido em uma realidade diferente. Mesmo que o Código Civil ou a Lei do Condomínio direcione as ações, existem detalhes que não podem estar em uma lei geral e por isso a convenção de condomínio existe.

Ela tem caráter obrigatório, detalhando regras pertinentes à realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. Define itens como:

• quota proporcional
• modo de pagamento dos condôminos
• fundo de reserva
• forma de administração
• competência das assembleias
• outros

É nesse documento que está discriminada a propriedade onde o condomínio está e quais áreas são de uso comum ou exclusivo. É aqui que você encontrará indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a todos os moradores. O modelo de administração do condomínio também é determinado na convenção do condomínio.

A convenção do condomínio deve ser respeitada sob pena de multas, e as regras só tornam-se vigentes quando formalizadas no documento. Dada a importância, é interessante o auxílio de um advogado conhecedor da legislação imobiliária, pois caso contradiga as leis superiores, a convenção não terá validade. É preciso assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio para fazer valer uma convenção.

Regimento Interno do condomínio

É feito pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação de maioria simples dos presentes. Deve ser parte integrante da convenção do condomínio, e registrado dessa forma em cartório. O registro não é obrigatório, mas torna-se importante para esclarecimento de regras para cuidado com o uso do patrimônio, espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais em apartamento e relação com serviços terceirizados.

Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como de sua competência, estando sempre a convenção em nível de superioridade. O regimento tem como foco o cotidiano do condomínio, deixando mais claras as regras de relacionamento entre os moradores.

Como as questões que estão no regimento interno do condomínio são de ordem diária, é nele que você irá encontrar informações como permissão para ter animais, uso de funcionários do condomínio para serviços particulares, local para deixar bicicletas, uso das dependências de maneira irregular, etc. Já que as regras serão direcionadas aos moradores, é preciso que eles aprovem as mesmas sendo possível fazer isso em uma reunião da assembleia.

Reuniões da Assembleia

As reuniões da assembleia do condomínio têm obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano de acordo com a lei do condomínio, e tem a finalidade de promover discussões, alinhamento e realização de votações. É um espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico.

Existem três tipos de reuniões da assembleia: geral de instalação, geral ordinária, geral extraordinária.

1. AGI – Assembleia Geral de Instalação: feita logo no início do condomínio e nesse momento que vai ser eleito o síndico, contratação de seguros, inscrição do CNPJ. 
2.  AGO – Assembleia Geral Ordinária: é a mais conhecida, pois ocorre anualmente e é onde se apresenta a prestação de contas do condomínio.
3. AGE – Assembleia Geral Extraordinária: como o nome já diz, acontece se houver demanda dos moradores ou síndico e tem o intuito de resolver emergências.
   

Nas reuniões da assembleia, é possível atualizar/alterar a convenção e o regimento interno do condomínio, desde que seja aprovado com o quorum mínimo de ⅔ dos condôminos para a convenção, e maioria simples para o regimento, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei do Condomínio.