Condomínios

Em decisão assinada pelo relator do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), Gilberto Marques Filho, foi garantida a reabertura das academias de ginástica e atividades físicas em Goiás, desde que respeitados os 30% da lotação de sua capacidade máxima e observadas as orientações da Secretaria Estadual de Saúde (SESGO).

Entretanto, a assessoria jurídica do SecoviGoiás alerta: a decisão proferida NÃO possui alcance para os condomínios, ou seja, não permite a abertura das academias localizadas nas áreas comuns dos condomínios e associações.

O que a decisão permitiu foi a reabertura da “atividade econômica” das academias e da atividade dos profissionais de educação física nessas academias, representados na ação pelo Sindicato dos Profissionais em Educação Física (SINPEF) e Sindicato das Academias do Estado de Goiás (SINDAC).

Segundo SecoviGoiás não possui poder para liberar ou proibir o uso das academias nos condomínios. O SecoviGoiás é entidade representativa que atua na representação do interesse dos seus condomínios associados.

Acrescente-se que a decisão se restringe aos profissionais e estabelecimentos comerciais devidamente associados e filiados ao SINPEF e SINDAC. Não alcança nem mesmo os que não são sindicalizados a essas entidades. Também não podemos esquecer que o Decreto Estadual 9.653/20 tem norma específica proibindo o uso das academias em condomínios (art. 3º, inciso I).

Fonte: https://www.portalsecovi.com.br

Uso de álcool pode causar incêndios, alerta AABIC

Uso de álcool na limpeza de elevadores pode causar incêndios, alerta AABIC

Associação estimula reforço na limpeza dos equipamentos durante a pandemia, mas alerta condomínios sobre riscos à segurança

Condomínios não devem utilizar álcool ou outros produtos abrasivos e corrosivos na limpeza dos elevadores, sob risco de danificar o equipamento e ocasionar incidentes mais graves, como incêndios. O alerta é da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado.

Desde o início da pandemia, a associação vem estimulando a iniciativa dos empreendimentos em intensificar a limpeza dos elevadores como forma de mitigar o contágio do novo coronavírus, mas enfatiza que o procedimento deve ser feito com cautela, seguindo as orientações das empresas fabricantes.

De acordo com a AABIC, o uso indiscriminado de álcool pode molhar os circuitos internos do equipamento, sendo desautorizada a aplicação em alavancas de abertura das portas, áreas de contato, interfone e principalmente botoeiras. “Apesar da autocombustão ser pouco provável, a substância pode entrar em contato com uma fonte externa, como chama ou faísca, incorrendo em explosões ou incêndios”, explica o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior.  

A associação faz, ainda, um alerta especial para as botoeiras, componentes mais utilizados nos elevadores e naturalmente mais propícios à proliferação do vírus. 

A limpeza do painel e dos indicadores deve ser feita utilizando um pano levemente umedecido com água e sabão neutro. Em seguida, recomenda-se passar um pano seco e macio.

Algumas fabricantes e conservadoras de elevadores, já disponibilizam capas de proteção para botoeiras, que podem ser aplicadas dentro da cabine e nos pavimentos do edifício.

A solução permite que a higienização seja feita várias vezes ao dia, sem o risco dos produtos de limpeza entrarem diretamente em contato com a parte elétrica do componente.

De acordo com a Atlas Schindler, consultada sobre esses perigos, cuidados específicos devem ser observados também na limpeza das outras peças do elevador, como luminária, vidro, espelho, aço inoxidável, ladrilho e soleira.

“Seja qual for o componente, a determinação permanece no sentido de evitar qualquer uso de álcool, incluindo aqueles com formulações menos inflamáveis, como o álcool 70%”, enfatiza o presidente da AABIC.

A associação destaca que os condomínios devem continuar disponibilizando a substância perto dos elevadores, visando apenas a assepsia das mãos dos condôminos e funcionários. 

Fonte: AABIC

Redes sociais potencializaram agressões verbais dos moradores

No trabalho exercido pelo síndico, infelizmente, não é raro ele se tornar alvo de ofensas por parte dos moradores. Trata-se de um ato ilegal, passível de punição. Para entender melhor esse tipo de atitude, bem como formas para evitá-la, é muito importante buscar detalhes e maior entendimento sobre o tema.

O primeiro passo é compreender o que pode ser considerado ofensa. Ela é caracterizada por palavras escritas ou proferidas pelo agressor com o propósito de humilhar ou atingir de alguma forma a pessoa agredida. Por categorizar-se muitas vezes de maneira subjetiva, a ofensa é determinada pelo dolo, ou seja, pelo ânimo e intenção de quem insulta.

Não há unanimidade quando se trata do exercício da função de síndico ou gestor condominial. Qualquer decisão tomada traz aprovações de uma parte dos condôminos assim como desaprovações de outra parte. É nesse momento de divergência que o risco de ofensa é ampliado.

Atualmente, com a facilidade das pessoas se manifestarem de maneira quase que instantânea através das redes socais, os casos de ofensas contra síndicos têm crescido bastante. Antigamente, o processo para registrar uma simples reclamação era mais demorado e burocratizado. Era preciso escrever num livro de ocorrências e aguardar até que o conteúdo fosse lido e respondido.PUBLICIDADE

Com o acesso imediato que se tem hoje, basta abrir uma página da rede social para proferir agressões ou insinuações, sem provas e muitas vezes sem qualquer fundamento. 

A situação fica ainda mais grave porque antes que possa haver qualquer aprofundamento sobre o assunto levantado, não é raro que a massa condominial tome partido e forme coro à ofensa. O síndico, assim, torna-se vilão ou a vidraça para a insatisfação de um condômino ou um grupo de condôminos. O imediatismo das redes sociais faz com que tudo se torne maior e mais danoso, inclusive as ofensas.

Essa proporção maior das ofensas em razão de publicação em redes sociais é, inclusive, tratado sob o aspecto jurídico. Hoje, de acordo com o artigo 140 do Código Penal, propalar pelas redes sociais a difamação, a injúria ou a calúnia, tidos como crimes contra honra, é causa de aumento de pena em um terço, justamente por dar dimensão muito maior ao conteúdo.

Antes, porém, de buscar a esfera judicial, cabe ao síndico ter tranquilidade e serenidade nos momentos de conflito que acontecem dentro de um condomínio. Quando as críticas e ofensas têm origem nas redes sociais, é fundamental não rebatê-las virtualmente. O embate através das mídias sociais é negativo e muito pouco efetivo. Buscar o diálogo com quem está ofendendo é a primeira opção, se possível, na tentativa de mediar a situação. Em caso de insucesso nessa conversa, aí sim entrar com ação na Justiça. 

A esfera judicial

Quem decide entrar com uma ação judicial em caso de ofensa deve entender como ela tramita. 

Na esfera criminal, existe um prazo decadencial de seis meses a partir de quando aconteceu o fato. Somente dentro desse prazo é que é válido entrar com uma ação contra o agressor. Por ser uma ação penal privada, deve-se entrar com a queixa-crime. Como é considerado crime de menor potencial ofensivo, cabendo um termo chamado transação penal, é possível que a juíza do caso disponibilize uma composição civil. Na prática, para as partes são oferecidas a possibilidade de retratação pública, dando fim ao ato de ofensa motivo da entrada na Justiça.

Se a parte ofendida não aceitar o pedido de retratação, a Justiça concede um outro benefício, onde o agressor não é punido, mas fica sob uma espécie de vigia por dois anos, quando não poderá cometer nenhum outro tipo de delito. Esse benefício também fica a critério e aceitação da parte ofendida, bem como a suspensão do processo, último benefício possível antes da ação seguir seu trâmite.

Caso a parte ofendida não aceite esses benefícios que a Justiça concede, haverá, então, a sequência de um processo criminal. A partir desse momento, o acusado fica sob risco de julgamento e condenação de seis meses a dois anos de prestação de serviços para a comunidade, além de aplicação de multa. Apesar de não ser possível determinar exatamente o prazo em que se corre todo esse processo, em média, ele demora em torno de um ano.

Vale lembrar que enquanto o processo corre no judiciário, por compartilharem o mesmo endereço, é possível acontecer um encontro entre as partes nas áreas comuns do condomínio, trazendo uma situação desconfortável tanto para o ofensor quanto para o ofendido. Trata-se de um momento delicado, onde caberá ao síndico mais uma vez muita serenidade para lidar com a ocasião.

Serenidade, aliás, é uma característica a estar sempre presente no trabalho de gestão condominial. Para quem está na função de síndico e pode estar passando por situações semelhantes, é importante tê-la, em conjunto com a racionalidade. Como gestor de pessoas que é, é necessário dosar se o que foi dito ou escrito não aconteceu numa irritação momentânea ou se realmente figura como uma ofensa. Somente depois de caracterizá-la é que deve-se pensar em recorrer aos meios jurídicos, com auxílio de um advogado, tanto na esfera criminal quanto na esfera cível por crime contra a honra.

Para os legisladores, o tema também é oportuno para ser explorado, quem sabe vislumbrando modificações e atualizações das leis, de forma a inibir que as redes sociais sejam utilizadas com finalidades imorais, ilegais e criminosas como as ofensas, ligadas ao crime contra honra. Isso vale em defesa dos síndicos e de quem mais for vítima de ofensas através das redes sociais.

Fonte: www.sindiconet.com.br

Saiba quais são as obrigações de manutenção

Bombeiros realizaram 587 resgates em elevadores em SP em 2019; saiba quais são as obrigações de manutenção

Em caso de acidente, tanto o síndico como o responsável pela empresa de manutenção de elevadores podem responder na Justiça

Acidentes recentes com elevadores em São Paulo levantam a discussão sobre quais cuidados são necessários ao usar os equipamentos. Dia 30 do mês passado, a queda de um elevador matou quatro pessoas de uma mesma família em Santos, no litoral. No dia 06 de janeiro, outro elevador também caiu, dessa vez em um motel em Cotia, na Grande São Paulo, deixando duas pessoas feridas.

Segundo o Corpo de Bombeiros, esse tipo de acidente com queda é muito raro. Nos últimos 15 anos, nenhuma queda total havia sido registrada no estado. No entanto, foram realizados 587 resgates em elevadores que pararam de funcionar em 2019.

Dos mais de 150 mil elevadores no estado, 90 mil ficam na cidade de São Paulo, o que representa um quinto dos elevadores do país. Nenhuma cidade no Brasil tem mais elevadores em edifícios do que São Paulo, segundo o Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).

A manutenção dos equipamentos é de responsabilidade dos condomínios. Uma lei estadual de 1987 determina as regras que precisam ser seguidas na cidade de São Paulo.

Os condomínios precisam:

• Alvará da prefeitura de instalação e funcionamento de elevadores. O documento tem validade de dois anos
• Indicação de um engenheiro responsável pela instalação
• Relatório de inspeção anual que obrigatoriamente deve ser enviado à prefeitura
• Colocar uma placa, em local visível, com o registro do elevador
• Nome, endereço e telefone dos responsáveis pela instalação

Regras que as empresas de manutenção têm que seguir:

• Ter pelo menos um técnico responsável pelo serviço
• Uma linha de telefone disponível 24 horas
• Seguro de responsabilidade civil
• Engenheiro responsável

De acordo com o presidente do Seciesp, Marcelo Braga, o Relatório de Inspeção Anual (RIA) faz uma avaliação completa da situação do elevador.

“A partir do momento que você tem essa exigência, o síndico ou responsável pelo condomínio vai ser obrigado a ir atrás de uma empresa responsável pelos elevadores, infelizmente em alguns municípios não há nem a manutenção mensal”, diz.

Se alguma coisa der errado, tanto o síndico como o responsável pela empresa de manutenção de elevadores podem responder na Justiça.

Queda de elevador em Cotia

Um elevador caiu em Cotia, no início da tarde segunda-feira dia 06 de janeiro, no Motel Sexto Sentido, que fica em endereço muito próximo de Itapevi.

Segundo a prefeitura, o Serviço de Atendimento Médico de Urgência (Samu) estava no local para atender uma pessoa que passou mal. O atendente do Samu teria entrado no elevador quando foi fazer o atendimento e despencou com a mulher.

Queda de elevador em Santos

No dia 30 do mês passado, um elevador despencou do 9º andar de um edifício da Marinha em Santos, no litoral de São Paulo. Quatro pessoas da mesma família estavam na cabine e morreram.

O laudo técnico realizado pela empresa responsável pela manutenção do elevador, emitido no dia primeiro de dezembro de 2019, afirmou que as condições dos equipamentos eram boas. Técnicos que estiveram no local disseram que os cabos de aço não se romperam durante a queda. Para o Corpo de Bombeiros, esse tipo de acidente é muito raro.

Fonte: https://g1.globo.com/

Entenda a importância desse equipamento para o prédio e para a segurança dos condôminos

O Brasil é a região que mais recebe raios no mundo: cerca de 50 milhões de descargas do tipo acontecem todos os anos em nosso país.

Mesmo assim, o topo dos prédios nem sempre recebe a atenção necessária. Esta é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o para-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

A falta de mantenção ou até inexistência desse equipamento pode trazer prejuízos, acidentes e até risco de morte para quem vive no condomínio. E sempre é bom lembrar que, além disso, o síndico pode ser responsabilizado por negligência e o seguro do condomínio invalidado.

Essa matéria tem como objetivo orientar e explicar ao síndico quanto aos cuidados a tomar e o que exigir do fornecedor contratado para manter o equipamento em dia.

É fundamental que os fornecedores do condomínio trabalhem sempre visando a NBR 5419, norma que regulamenta esse tipo de equipamento no Brasil e que foi atualizada em 2015.

Como funciona

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o para-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo, onde se dissipa e perde a força.

Sem essa proteção, ou com um sistema inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Antenas

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas convencionais, de operadoras de celular ou de TV por assinatura via satélite.

Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento – seja do síndico ou do zelador-, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de para-raios.

O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena. Furar a laje não é indicado, pois pode gerar problemas, como infiltrações.

Riscos

Não contar com um SPDA que esteja de acordo com a norma pode sair muito mais caro para o condomínio do que o valor da vistoria semestral. Veja abaixo algumas situações que podem ocorrer no seu condomínio caso o equipamento não esteja funcionando corretamente e a edificação sofra uma descarga atmosférica:

• Risco de morte / choques: Existe a possibilidade de que um morador ou funcionário seja atingido por um raio, caso esteja na cobertura e o local não conte com o aterramento adequado. Também há a possibilidade de pessoas tomarem choques enquanto manejam eletrônicos ligados na tomada, como secadores de cabelo e celulares carregando na tomada.
• Queima de equipamentos: tanto do condomínio (placa do elevador, portões elétricos, CFTV), quanto dentro das unidades (eletrônicos e eletrodomésticos ligados na tomada no momento da descarga).
• Seguro inválido: a seguradora pode se negar a pagar a indenização ao condomínio caso fique comprovado que o SPDA estava fora dos parâmetros legais. O condomínio pode, porém, entrar com ação na Justiça, para que um perito judicial avalie o equipamento.
• Danos a estrutura da edificação: sem um isolamento correto, um raio poderia romper, com uma explosão, a alvenaria do prédio, derrubando uma parte da estrutura.

Importante salientar que o síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente caso fique comprovada sua negligência em executar a manutenção correta dos equipamentos do condomínio e que venham a causar prejuízo à coletividade.

Atualização da norma NBR 5419

Pensando em manter os edifícios brasileiros mais protegidos de descargas elétricas, a norma que rege o assunto, NBR 5419 foi atualizada em 2015. 

Com essas novidades, veio também a necessidade de se fazer uma vistoria visual do equipamento a cada seis meses – antes, a manutenção preventiva do sistema era efetuada anualmente.

Houve alteração também no número de descidas que conduzem a energia elétrica para as áreas mais baixas da edificação. Até 2015, essas linhas de descida deveriam estar a cada vinte metros. Agora, essa distância foi diminuída para quinze metros, para prédios residenciais.

Com o upgrade da norma, os condomínios agora também devem instalar DPS (Dispositivo Protetor de Surto) em todos os quadros elétricos de suas áreas comuns.

Para o engenheiro Eduardo Yamakado, engenheiro da empresa VIP, empresa de vistorias e inspeções prediais, os DPS são a grande novidade da norma para os consomínios.

“Antes havia quase que exclusivamente uma preocupação com pessoas e com a estrutura, que, é claro, são o mais importante. Mas essa proteção dos sistemas do condomínio, como CFTV, placa de elevador, portão eletrônico, etc. também são extremamente benéficas”, aponta o profissional.

Adequação à norma

Como a norma mudou bastante – apenas em tamanho a norma ‘engordou’ mais de 300 páginas – é de se esperar que os condomínios tenham algumas adequações a serem executadas ao chamarem sua empresa de manutenção do equipamento.

Para deixar o condomínio de acordo com a NBR 5419, o estimado entre as empresas do setor ouvidas pela reportagem do SíndicoNet é algo entre R$ 3 mil a R$ 6 mil – dependendo, é claro, do estado do equipamento.

Esse valor seria para condomínios que estejam com seu laudo em dia. Para empreendimentos que estão há tempos sem fazer a manutenção obrigatória no equipamento, os valores podem ser maiores.

AVCB

Uma das grandes perguntas que acompanhou a atualização da norma é se os condomínios mais antigos serão obrigados a se adequar 100% ao que pede o regramento para obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

A resposta é incerta.

Para o capitão da Polícia Militar, Pedro Cunha, o importante para os bombeiros é que a ART esteja assinada por um engenheiro eletricista, atestando que a edificação está segura.

“O bombeiro, para o AVCB, checa a documentação e os equipamentos, esses de uma forma geral. Checa se o para-raio está montado corretamente, se tem o isolamento adequado e se as bitolas estão certas para o empreendimento. Se o local estiver com a documentação e com os equipamentos em dia, não cabe a nós contestar o laudo”, pondera.

Isso porque a responsabilidade sobre o sistema, caso ocorra um sinistro decorrente de descarga elétrica, é de responsabilidade do engenheiro que assinou a ART.

Caso o prédio não conte com o respaldo de um profissional, o síndico é quem poderá ser responsabilizado civilmente por danos ao patrimônio.

“Por isso é fundamental que o condomínio contrate uma empresa que conte com um engenheiro. É ele quem deve assinar a ART”, ensina Ronaldo Sá Oliveira, diretor a RSO Assessoria, e uma das pessoas que ajudou na atualização da norma.

Falando ainda sobre a ART, a mesma deve estar assinada apenas por um engenheiro eletricista. Junto com a ART, deve haver um laudo da empresa, após visita no local e testes em todo o sistema, atestando que o prédio está de acordo com o normatizado pela ABNT. É esse documento que o Corpo de Bombeiros averigua na inspeção do AVCB.

Condomínios mais antigos

Para Paulo Rewald, diretor de normatização do Secovi-SP, a adaptação de prédios mais antigos à norma é um “assunto controverso”.

“Não tem como, um edifício de vinte ou trinta anos se adequar à norma. E outra, se fosse essa a lógica, cada vez que uma norma nova é lançada, teríamos que atualizar todas as edificações, e sabemos que isso não é possível em todos os casos, em alguns ficaria extremamente caro e esteticamente feio”, compara.

Para ele, o fundamental é que esse tipo de edificação siga cuidando da manutenção do equipamento semestralmente e fazendo a leitura da resistência conforme sempre foi pedido.

Ronaldo Sá, a RSO Assessoria, ressalta que os sistemas antigos também oferecem segurança e estão aptos a proteger as pessoas e a integridade da edificação.

“Meu entendimento é que as edificações que possuem o sistema atrelado as normas antigas, poderão continuar utilizando e realizando as manutenções e inspeções conforme a norma anterior, mas em havendo uma reforma ou modernização do sistema, o mesmo deverá ser projetado e executado em conformidade com a norma vigente”, explica.

Tipos de para-raio

Os dois tipos mais comuns de equipamentos são Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

Imagem meramente ilustrativa fonte: www.electrical-installation.org

Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.

Imagem meramente ilustrativa fonte: www.electrical-installation.org

Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.

O preço pode variar de acordo com o número de blocos e metragem a ser coberta pelos sistemas.

Manutenção

Depois de instalado, o para-raio deve ser checado semestralmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

• A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
• O mastro do para-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
• A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
• Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
• O custo de uma vistoria gira, atualmente, em torno de R$ 400, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
• Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade. 
• O valor da manutenção é bem mais abrangente e depende mais de como está o sistema.
• Após a incidência direta de uma descarga atmosférica na estrutura o sistema deverá ser verificado após a chuva passar, independentemente do tempo da última revisão

Seguro

As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problema no SPDA.

Entretanto, a falta de manutenção e o ART informando que o sistema está fora das normas, podem causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização.

Fonte: www.sindiconet.com.br

São nas reuniões de assembleia que o futuro do condomínio é decidido. Por isso, a participação dos condôminos é tão importante nessas decisões. Isso faz com que muitos síndicos se esforcem atrair mais participantes para a assembleia e garantir o quórum necessário para aprovar projetos importantes que serão fundamentais para o condomínio, além de discutir situações pertinentes do dia a dia que impactam a vida de todos os moradores.

Pensando nisso, resolvemos listar algumas dicas que podem ajudar você a aumentar a participação dos moradores na assembleia do seu condomínio.

Mescle os assuntos da reunião

A primeira dica é bastante útil e pode ajudar atrair mais participantes para a assembleia. Muitas vezes quando o tema das AGOs é dominado por um único tema pode acabar afastando os moradores. Por isso, na hora de montar a pauta da próxima reunião tente mesclar os assuntos que serão tratados, inclua temas importantes como melhorias para o condomínio, previsão orçamentária e ajustes nas normas de convivência.

Evite discutir assuntos fora da pauta

As reuniões de assembleia são momentos muito aguardados tanto pelos moradores como pela administração do condomínio. Por isso, as pautas da reunião são montadas e notificadas com antecedência. Uma dica para evitar que as reuniões se tornem tumultuadas é evitar que pautas que não foram planejadas sejam discutidas durante a reunião, transformando um momento valioso em discussões desnecessárias.   

Utilize metodologias de mediação de discussões para guiar o andamento da assembleia e evite transtornos.

Cumpra o horário estabelecido

Muitas pessoas evitam participar de assembleias por saberem que essas reuniões acabam se alongando mais do que deveriam. Uma forma de evitar que isso aconteça é seguir rigorosamente os horários de início e término das reuniões. Pontualidade é algo que certamente vai atrair mais moradores para suas assembleias. 

Convoque com antecedência

O dia a dia de todos é sempre muito corrido e, por vezes, é difícil encontrar espaço na agenda para participar das assembleias. Uma forma de garantir que todos os moradores consigam se planejar para participar de todas assembleias é convocar as AGOs com o máximo de antecedência possível, cerca de dez dias antes é um bom prazo.

Nessa hora a tecnologia é sua maior aliada. Utilizar softwares de gestão de condomínio para comunicar todos os moradores é uma excelente alternativa.

Capriche no edital de convocação

É no edital de convocação que você precisa convencer os moradores a participar da assembleia. Nele, devem constar os assuntos que serão tratados na reunião, além de local, data, horário de início e duração da reunião.

Também vale destacar no edital a importância da presença dos moradores nas decisões do condomínio. Além disso, o edital permite que os moradores saibam dos assuntos que serão tratados e se preparem para tirar suas dúvidas durante a assembleia. 

Escolha com cuidado a data e o horário

A data e horário da assembleia serão determinantes para a lotação ou não da reunião. Como síndico você conhecer os moradores do seu condomínio e saber quais dias e horários são mais efetivos para que todos consigam participar. Por isso, tenha esse cuidado e planeje com inteligência o dia que irá realizar a assembleia. 

Outra dica é evitar marcar assembleias perto de feriados, noites de jogos de futebol e finais de semana. Também é muito importante não marcar as reuniões durante o horário comercial. O horário mais comum para a realização das AGOs é geralmente às 20 horas.

Defina um cronograma de reuniões

Uma excelente forma de ajudar os moradores a se programar para as próximas reuniões de assembleia é criar um cronograma com as próximas assembleias. Isso ajuda os condôminos a saberem com antecedência para estar presentes.

Crie regras para a reunião

Uma boa maneira de garantir que todas as pautas sejam tratadas e que a assembleia não se estenda mais do que o prazo determinado é definir regras para a reunião. Algumas regras que podem ser definidas são: 

• Manter os celulares desligados ou no modo silencioso
• Não interromper quem está com a palavra
• Levantar a mão para solicitar a palavra
• Não discutir questões pessoais
• Definir uma ordem de discussão das pautas

Ofereça um ambiente confortável

Se no seu condomínio existem espaços de convivência diferenciados, uma boa alternativa para atrair mais participantes para a assembleia é realizar as reuniões nesses ambientes. Isso, além de garantir mais conforto aos condôminos, pode demonstrar que sua gestão está preocupada em realizar ações diferentes e que engajem os moradores.

Deixe alguma alimentação à disposição

Essa dica não é obrigatória, mas pode ser um excelente e delicioso atrativo para as reuniões. Oferecer algum tipo de coffee break, como café, água, iogurte, biscoitos e torradinhas pode ser um diferencial para as reuniões e atrair mais participantes.

Planeje dinâmicas de integração

É muito comum em condomínios maiores que os moradores de todas unidades acabem não se conhecendo. Por isso, uma boa dica é antes de iniciar a assembleia realizar algum tipo de dinâmica de integração entre os presentes. Isso, além de criar um clima mais leve para a reunião, pode trazer frutos para o futuro do condomínio.

Fonte: https://blog.townsq.com.br/

Imposto gera controvérsias em condomínios

A incidência do (ICMS) nas contas de energia elétrica de condomínios edilícios

Nos últimos anos, diversas controvérsias tributárias envolvendo a incidência do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) estão sendo analisadas e decididas pelo Poder Judiciário.

De acordo com a Súmula 391 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o ICMS incide sobre o valor da tarifa de energia elétrica correspondente à demanda de potência efetivamente utilizada, entendimento este firmado pela Primeira Seção (Recurso Especial nº 960.476).

Entretanto, o tema aguarda julgamento no Supremo Tribunal Federal (STF) sob a sistemática de repercussão geral (Recurso Extraordinário 593.824-7).

A discussão ainda versa sobre a incidência do ICMS sobre a Tarifa de Uso do Sistema de Transmissão (Tust) e sobre a Tarifa de Uso do Sistema de Distribuição (Tusd). Essas tarifas surgiram com segmentação da geração, transmissão, distribuição e comercialização de energia elétrica, ocorrida no bojo da privatização do sistema elétrico brasileiro.

A empresa ou concessionária, na comercialização da energia, necessariamente, utiliza-se do sistema de transmissão ou/e de distribuição para o seu transporte até o ponto final de consumo e, assim, insere tais tarifas na fatura do consumo de energia, repassando os custos ao consumidor final.

No Estado de São Paulo, passou-se a cobrar ICMS sobre essas tarifas, sob a premissa de que os seus valores, enquanto custos operacionais do sistema elétrico, compõem o valor final da operação do seu consumo e, assim, deveriam integrar a base de cálculo do ICMS.

Isso fez com que alguns condomínios procurassem o Judiciário para suspender a cobrança do ICMS da base de cálculo incidente as faturas de energia elétrica da autora as tarifas de uso de transmissão (TUST) e de distribuição (TUSD) de energia elétrica e encargos setoriais, além da repetição de débito dos últimos cinco anos da propositura da ação.

Tal tese tem força em razão da pendência de julgamento já em Tema Repetitivo (Tema 986) e de Repercussão Geral (Tema 956/STF), afetando a controvérsia, onde há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos (Embargos de Divergência em Recurso Especial 1.163.020; Recurso Especial 1.699.851 e Recurso Especial 1.692.023).

Observa-se o seguinte trecho do julgamento proferido pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça:

“4. O STJ possui entendimento consolidado de que a Tarifa de Utilização do Sistema de Distribuição – TUSD não integra a base de cálculo do ICMS sobre o consumo de energia elétrica, uma vez que o fato gerador ocorre apenas no momento em que a energia sai do estabelecimento fornecedor e é efetivamente consumida. Assim, tarifa cobrada na fase anterior do sistema de distribuição não compõe o valor da operação de saída da mercadoria entregue ao consumidor (AgRg na SLS 2.103/PI, Rel. Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, DJe 20/5/2016; AgRg no AREsp 845.353/SC, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 13/4/2016; AgRg no REsp 1.075.223/MG, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 11/6/2013; AgRg no REsp 1.014.552/MG, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 18/3/2013; AgRg nos EDcl no REsp 1.041.442/RN, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 29/9/2010).

“5. Não se desconhece respeitável orientação em sentido contrário, recentemente adotada pela Primeira Turma, por apertada maioria, vencidos os Ministros Napoleão Nunes Maia Filho e Regina Helena Costa (REsp 1.163.020/RS, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 27/3/2017). 6. Sucede que, uma vez preservado o arcabouço normativo sobre o qual se consolidou a jurisprudência do STJ e ausente significativa mudança no contexto fático que deu origem aos precedentes, não parece recomendável essa guinada, em atenção aos princípios da segurança jurídica, da proteção da confiança e da isonomia (art. 927, § 4°, do CPC/2015).7. Recurso Especial não provido”. (REsp 1649658/MT, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 20/04/2017, DJe 05/05/2017)

Portanto, enquanto prevalecer a orientação jurisprudencial acima, e diante da manifestação do Ministério Público Federal, que já emitiu parecer favorável aos consumidores quanto ao Tema 986, é possível o manejo de Ação Declaratória c/c Repetição de Indébito, solicitando ainda pedido de tutela de urgência para suspender imediatamente a exclusão da base de cálculo do ICMS a TUST e a TUSD.

Certamente que para os condomínios, tal medida é de tamanha relevância, especialmente porque diminui-se os gastos, principalmente se levarmos em conta e dependendo do tamanho do condomínio edilício, a demanda de energia elétrica consumida nas áreas comuns (elevadores, quadras poliesportivas, academias, sauna, etc…). 

Caso haja o deferimento da tutela de urgência, soma-se ainda ao final do processo a possibilidade de restituição dos valores pagos indevidamente no período de 05 (cinco) anos.

Conclui-se assim que os condomínios devem procurar a Justiça para suspender a incidência do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), reconhecendo –se o direito à exclusão da TUST, TUSD e dos encargos de conexão setoriais que as compõem, da base de cálculo do ICMS devido nas operações com energia elétrica, bem como seja determinado a exclusão dos respectivos valores das faturas de energia elétrica futuras, com a restituição dos valores indevidamente recolhidos, respeitado o prazo prescricional de 05 (cinco) anos.

Flavio Marques Ribeiro, advogado com experiência profissional desde 2002; Especialista em Processo Civil pela PUC/SP. Experiência profissional em grandes escritórios de advocacia, com excelente prática nas mais variadas causas de Direito Civil, em especial e Direito Imobiliário. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.

Fonte: Escritório ZMR Advogados.

Recusado PL que proibia representação de vários condôminos

Rejeita projeto que proibia um único procurador de representar vários condôminos

Proposta foi apresentada pelo então deputado Jair Bolsonaro e será arquivada

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados rejeitou projeto de lei que proíbe que um único procurador represente mais de um condômino nas assembleias gerais dos condomínios (PL 2925/97). O projeto foi apresentado pelo então deputado Jair Bolsonaro.

A relatora, deputada Caroline de Toni (PSL-SC), recomendou a rejeição da matéria por considerá-la inconstitucional e injurídica. “A medida tolheria a liberdade individual e a autonomia da vontade dos condôminos para contratar, o que não se coadunaria com os princípios do Estado de direito, da livre iniciativa e da liberdade econômica assegurados pela Constituição, pelo Código Civil e por outras leis”, explicou.

Caroline de Toni argumentou ainda que a representatividade faz parte da essência do contrato de mandato. “O mandatário, em uma assembleia geral, está representando a vontade dos condôminos que lhe outorgaram procuração. Não há que se falar em falta de transparência ou representatividade quando um procurador representa mais de um condômino. Ora, o mandatário está representando a vontade dos diversos mandantes”, afirmou.

Como o parecer da CCJ é terminativo, o projeto será arquivado, a menos que haja recurso para que seja analisado pelo Plenário. A proposta alterava a Lei 4.591/64, que trata do condomínio em edificações.

Na mesma votação, foram rejeitados os PLs 7594/14 e 8611/17, que tramitam em conjunto com o de Bolsonaro e tratavam do mesmo assunto.

Fonte: https://www.camara.leg.br/

Trata-se de um assunto simples, mas que gera muitas dúvidas na cabeça de alguns condôminos e síndicos novatos

Saber a diferença entre as atribuições do conselho consultivo, do conselho fiscal e do síndico, e como eles se relacionam no dia a dia condominial, é algo que precisa ser esclarecido. 

O conselho, quando é tratado como conselho consultivo, está no condomínio para dar consulta, auxiliar a administração do síndico. “Ele deve estar sempre ao lado do síndico aconselhando-o a fazer ou deixar de fazer algo, cumprir ou não cumprir determinações ou requerimentos externos e internos”, explica o assessor jurídico do Sindicondomínio-DF, Delzio João de Oliveira Junior. “Já o conselho fiscal tem outras funções. Este deve dar parecer sobre as contas executadas pelo síndico.” 
Tanto conselho fiscal quanto conselho consultivo tem, em comum, que sua existência é facultada a cada condomínio, que deve prevê-los em sua convenção. Outra similaridade reside no fato de ambos não serem considerados adversários dos síndicos, mas sim complementos para dar publicidade e maior transparência aos atos do condomínio. 
Resumindo, ao síndico cabe administrar o condomínio, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil. Ao conselho consultivo, salvo disposição contrária em convenção, cabe dar orientações para a aplicação das verbas condominiais. E, ao conselho fiscal, cabe a fiscalização da aplicação de tais verbas, sendo de grande importância para a assembleia anual de prestação de contas. 
“O sindico e os conselhos precisam estar em harmonia e alinhados, devem ter em comum o ideal de se realizar uma boa administração condominial. E, como consequência, haverá redução dos gastos e melhora na convivência condominial”, conclui o presidente do Sindicondomínio-DF, José Geraldo Dias Pimentel.
Portal Cidades e Condomínios por Jornalista Paulo Melo 61 99807-2015

Fonte: http://www.cidadesecondominios.com.br/

O uso de energia em edifícios – desde o aquecimento e resfriamento de sua casa até a manutenção das luzes no escritório – é responsável por mais de um terço de todas as emissões de dióxido de carbono (CO2) nos Estados Unidos.

Reduzir as emissões de CO2 em 80% até 2050 contribuiria, portanto, de forma significativa para combater as alterações climáticas.

Um novo modelo desenvolvido por pesquisadores em dois laboratórios nacionais dos Estados Unidos sugere que atingir essa meta exigirá a instalação de tecnologias de construção altamente eficientes em energia, novas abordagens operacionais e eletrificação de sistemas prediais que consumam combustíveis fósseis diretamente, juntamente com aumentos na participação de eletricidade geradas a partir de fontes de energia renováveis. Seu trabalho aparece em 15 de agosto na revista Joule.

“Os edifícios são uma alavanca substancial para tentar reduzir as emissões nacionais totais de CO2, já que são responsáveis por 36% de todas as emissões relacionadas à energia nos EUA”, diz Jared Langevin, pesquisador do Lawrence Berkeley National Laboratory e principal autor do estudo. o estudo. “Como o setor de edifícios usa energia de várias maneiras e é responsável por uma parcela tão grande da demanda por eletricidade, os edifícios podem ajudar a acelerar a integração econômica de fontes limpas de eletricidade, além de contribuir para reduções diretas de emissões”.

Para estimar a magnitude das possíveis reduções de emissões de CO2 do setor de edifícios dos EUA ao longo de várias décadas, os pesquisadores consideraram três tipos de medidas de eficiência – tecnologias com maior desempenho energético do que alternativas típicas, como janelas dinâmicas e selagem de paredes, sensoriamento e controle estratégias que melhoram a eficiência das operações de construção, e conversão de aquecimento a combustível e equipamento de aquecimento de água em sistemas comparáveis que podem funcionar com eletricidade.

Eles também consideraram como a incorporação paralela de fontes de energia renováveis na rede elétrica mudaria as estimativas de redução de emissões de cada medida de eficiência do edifício e do setor de edifícios como um todo.

“Embora as emissões de CO2 sejam bastante sensíveis à intensidade dos gases de efeito estufa do fornecimento de eletricidade, medidas que melhorem a eficiência da demanda de energia dos edifícios precisam fazer parte da solução”, disse Langevin. “Chegar perto da meta de 80% de redução de emissões requer reduções simultâneas na demanda de energia predial, eletrificação dessa demanda e penetração substancial de fontes renováveis de eletricidade – quase metade da geração anual de eletricidade até 2050. Além disso, os edifícios podem suportar o custo integração efetiva de fontes renováveis variáveis, oferecendo flexibilidade em seus padrões operacionais em resposta às necessidades da rede elétrica.”

Examinando os resultados de medidas específicas de eficiência, os pesquisadores identificaram dois caminhos particularmente promissores para reduzir as emissões. O primeiro envolve reformas e upgrades de economia de energia para paredes, janelas, telhados e isolamento – o chamado “envelope” do prédio – abordagens que também podem aumentar o conforto de vida e trabalho dos ocupantes do prédio. O segundo se concentra em softwares inteligentes que são capazes de otimizar quando, onde e em que grau os serviços intensivos de aquecimento, refrigeração, iluminação e ventilação devem ser fornecidos.

Os pesquisadores ressaltam que trazer essas estratégias e benefícios de emissões para a fruição depende da ação complementar de formuladores de políticas, fabricantes e fornecedores, construindo profissionais de serviços e consumidores.

“Regulamentos e incentivos que apoiam a venda de opções tecnológicas mais eficientes e menos intensivas em carbono, pesquisa e desenvolvimento em estágio inicial que impulsionam avanços no desempenho da tecnologia, marketing agressivo dessas tecnologias uma vez desenvolvidas, treinamento para empreiteiros locais encarregados da instalação de tecnologia e a disposição dos consumidores em considerar a compra de novas opções no mercado é necessária para alcançar a meta de redução de emissões de 80% até 2050 “, diz Langevin.

Para promover a transparência e repetibilidade de suas análises, os pesquisadores publicaram suas medidas de eficiência e dados de resultados, todos gerados usando o Scout , um modelo que é atualizado anualmente para refletir as principais mudanças no uso da energia do edifício e nos cenários de fornecimento de eletricidade.

Fonte: https://www.ecodebate.com.br