A convenção (também conhecida como estatuto) e o regimento interno (também chamado de regulamento) são Mecanismos legais criados para manter a boa convivência entre os moradores. A Organização do Condomínio depende de normas e regras que regulamente e discipline a conduta dos Condôminos.
A convenção e o regimento interno são documentos com finalidades distintas:
A convenção necessita da votação de dois terços dos condôminos e maioria simples para aprovação, já o regimento não necessita de quórum qualificado salvo dispositivo contrário na convenção.
A convenção é um documento jurídico similar ao estatuto de uma associação ou clube, ela dita as regras gerais de uso, como a descrição das áreas privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio, regra as assembleias e suas peculiaridades como convocação, deliberações e quórum, entre outros direitos, deveres, obrigações e administração. É registrada no Cartório de Imóveis e necessita de dois terços dos condôminos votantes em assembleia para aprovação.
Já o Regimento Interno, como o próprio nome diz, serve para regulamentar internamente as questões mais relacionadas à convivência. O Regimento Interno deve ser utilizado para as questões que fornecem soluções para questões mais cotidianas, indicando o que pode e o que não pode fazer no dia a dia. É como as regras de um jogo. Por exemplo, devem estar presentes no documento o horário de silêncio e de uso dos espaços comuns como salão de festas, piscina, etc. Da mesma forma acontece com outros assuntos como entrega de encomendas, mudanças, multas, uso dos elevadores e tudo mais que contribua para a relação saudável entre os moradores no dia a dia dos condomínios.
A convenção, desde a existência da Lei 4.591/64 (lei das incorporações imobiliárias) é obrigatória, e deve ser elaborada pelo incorporador antes de pôr à venda os apartamentos (ou demais unidades imobiliárias), confira:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:
[…]
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
Já o Regimento Interno, tão importante quanto a Convenção, passou, desde 2003, quando o (novo) Código Civil entrou em vigor, a ser parte integrante dela, como assim dispõe a lei:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
[…]
V – o regimento interno
O Condomínio não dever inserir em suas Convenções regras de Regimento Interno, o que na prática é errado e inviável, pois, cada um destes documentos deve tratar de assuntos específicos; tambem porque tendo em vista que o dia a dia do condomínio é muito dinâmico e em constante mudança, as regras do condomínio devem acompanhar todas essas mudanças.
A Lei prevê quórum específico para alteração da Convenção, de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de alteração com firma reconhecida em cartório) dependendo do tamanho do condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao condomínio, que não consegue atualizar as regras.
Por outro lado, a Lei permitiu que o Regimento Interno pudesse ser alterado com quórum diferente, o qual sugerimos seja de 50% mais 01 dos presentes em assembleia. Vale frisar que a alteração do Regimento deve ser pauta da Assembleia para que possa ser aplicada a regra de alteração.
